Die Commerzbank erwartet weiter sinkende Immobilienpreise. Da die Zinsen auf absehbare Zeit wohl nicht spürbar fallen werden, werde „auf längere Sicht an einer weiteren Korrektur kein Weg vorbeiführen“, heißt es in einer am Freitag veröffentlichten Analyse.
Bei Bestandsimmobilien werde dies derzeit wohl noch dadurch verhindert, dass die Verkäufer häufig keine Preisabschläge hinnehmen wollten, weil sie zuvor höhere Preise hätten erzielen können und viele von ihnen laut Bundesbank-Umfrage nach wie vor an steigende Immobilienpreise glauben. Verkäufer von Neubauten könnten häufig keine Preisabschläge hinnehmen, um angesichts der dramatisch gestiegenen Baukosten nicht in die Verlustzone zu geraten. Zuletzt seien 40 Prozent weniger neue Hypotheken abgeschlossen als vor einem Jahr: „Da wohl die allermeisten Hauskäufe zumindest teilweise durch Fremdkapital finanziert werden, deutet dies auf einen massiven Rückgang der Transaktionen hin“, so die Commerzbank. Offensichtlich ließen sich die von den Verkäufern geforderten Preise aufgrund gestiegener Zinsen durch die potenziellen Käufer nicht mehr finanzieren.
Verglichen mit der Zeit vor der Zinswende der EZB haben sich die Hypothekenzinsen für Kredite mit einer Laufzeit von zehn Jahren auf rund 4 Prozent verdreifacht. Bei Bestandsimmobilien dürfte es aber nur „eine Frage der Zeit“ sein, bis Bewegung in die Preise komme und sich damit auch die Zahl der Transaktionen normalisiere, so die Commerzbank: „Denn viele Verkäufe können nur begrenzt aufgeschoben werden.“ Für niedrigere Preise von Bestandsimmobilien spreche auch der zunehmende Sanierungsbedarf bei Altbauten wegen der „Energiewende“, der den Wert der bestehenden Immobilie aus Sicht der Käufer drückt. Rein aus dem Zinsanstieg und den sich daraus ergebenden Belastungen für neue Schuldner ergäbe sich rechnerisch ein Korrekturpotenzial von 15 Prozent bis 25 Prozent, die Bundesbank geht in ihrem aktuellen Monatsbericht davon aus, dass die Wohnimmobilien im Jahresmittel 2022 zwischen 20 Prozent und 30 Prozent überbewertet waren.
Mit Blick auf die Preis-Einkommens-Relation wäre ein weiterer Rückgang der Häuserpreise um 6 Prozent bis 13 Prozent zu erwarten, so die Commerzbank. Das Geldhaus selbst hofft, dass der Korrekturbedarf für die Häuserpreise „im einstelligen oder niedrigen zweistelligen Bereich“ rangieren werde.
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