Die Gefahr einer Immobilienblase hat sich in den letzten Monaten nach Ansicht von Experten kaum verändert. „Der bundesweite Blasenindex stagniert“, heißt es in einer Studie des Analysehauses Empirica bezugnehmend auf das zweite Quartal 2022.
Wie schon im letzten Quartal weisen Hamburg und Dresden eine „hohe“ Blasengefahr auf, während sie für 9 weitere Großstädte „eher hoch“ und für Köln „mäßig“ bleibt, weil dort zu wenig gebaut wird. Mieten und Kaufpreise wachsen in 323 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang, das sind nur vier mehr als im Vorquartal, aber 74 mehr als vor drei Jahren. In 348 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt, vier mehr als im Vorquartal, unverändert zu Beginn des Jahres werden aber nur in 109 Kreisen viele Wohnungen gebaut. Im Ergebnis indiziert Empirica für das zweite Quartal in 344 Kreisen eine mäßige bis hohe Blasengefahr, das sind nur zwei mehr als zu Beginn des Jahres, aber 81 mehr als zu Beginn des Jahres.
„Gestiegene Zinsen und Engpässe an allen Enden würgen den Neubau ab“, sagte Empirica-Chef Reiner Braun. „Die Nachfrage bricht dagegen nicht drastisch ein, solange keine langanhaltende Rezession bevorsteht. Das gilt auf jeden Fall für Schwarmstädte und deren wachsendes Umland.“ Wenn aber das Angebot langsamer wachse und die Nachfrage nicht einbreche, dann steige die Knappheit und mit ihr im Durchschnitt auch die Mieten.
Allerdings erwartet Braun, dass es zu einer stärkeren Ausdifferenzierung der Kaltmieten und damit der Kaufpreise kommt: „Je besser Lage, Ausstattung und vor allem energetischer Zustand, desto eher legen Kaltmieten zu und sinken Preise nicht.“ Nachfrageseitig stiegen die Mieten am ehesten, wenn die Zahlungsfähigkeit dank steigender Einkommen oder Transfers erhalten bleibe – alternativ sinke die Wohnungsqualität. Deswegen glauben die Experten, dass die Blasengefahr wieder sinken wird, weil das Ende der Niedrigzinsen ein weiteres Aufblähen der Kaufpreise im Bestand und der Preis-Einkommens-Relationen verhindere. „Rückläufiger Wohnungsbau verhindert die Produktion von Leerstand und stützt so auch die Bestandspreise.“
Steigende Mieten wiederum normalisierten die Vervielfältiger. Allenfalls die hohen ausstehenden Baukredite könnten im Falle einer Rezession zur Gefahr werden. Die hierzulande typischerweise langfristige Zinsfestschreibung mit im Zeitablauf zunehmender Tilgungsleistung liefere jedoch „das Vertrauen, dass es nochmal gut geht und keine Kreditblase platzt“, so Empirica.
Foto: Neubausiedlung (dts)
